樓板開(kāi)裂 業(yè)主遭遇退房難
鑒定顯示樓板板底配筋間距合格率為20% 宜春“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)被投訴
來(lái)源： 新法治報(bào) | 日期： 2025年03月21日 | 制作： 賈辛 | 新聞熱線： 0791-86847870
每次經(jīng)過(guò)宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)售樓部，看到“好品質(zhì)真實(shí)景”的廣告語(yǔ)，總讓宜春市民唐先生有些黯然神傷。作為該樓盤(pán)一期的業(yè)主，遲遲沒(méi)有裝修入住的毛坯房成了他的愁心事。
這場(chǎng)始于2020年的購(gòu)房選擇，讓唐先生付出了賣(mài)掉自住房、租房等待交房的代價(jià)，換來(lái)的卻是“樓板板底配筋間距合格率僅20%”的尷尬。更令人不解的是，當(dāng)樓上鄰居因質(zhì)量問(wèn)題成功退房后，唐先生的維權(quán)之路卻陷入僵局：同一棟樓、同一開(kāi)發(fā)商、相似的鑒定報(bào)告，結(jié)局卻截然不同。
新法治報(bào)記者介入采訪后了解到，唐先生的遭遇并非孤例，類似的樓板開(kāi)裂現(xiàn)象也在其他業(yè)主購(gòu)置的商品房中出現(xiàn)。然而，面對(duì)因樓盤(pán)房屋質(zhì)量而產(chǎn)生的疑問(wèn)，開(kāi)發(fā)商和宜春市袁州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局都不約而同選擇回避，拒絕回應(yīng)。
懸在頭頂?shù)?ldquo;定時(shí)炸彈”
三室兩廳、130余平方米、開(kāi)間明亮，可是每間房的天花板和地面都留下了幾個(gè)穿透樓板的小孔，透露著不尋常——這是唐先生2020年在宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)購(gòu)置的毛坯商品房現(xiàn)狀。
為了買(mǎi)這套心儀的住房，唐先生稱自己賣(mài)掉了自住的老房子，在外租房等待交房，可2022年下半年開(kāi)始交付后，房子遭遇的種種問(wèn)題，讓他和家人至今面臨著有房不敢住的窘境。
“房子出現(xiàn)問(wèn)題，最早是樓上鄰居告知的。”唐先生回憶說(shuō)，當(dāng)小區(qū)一期進(jìn)入收房階段，本想過(guò)完中元節(jié)就著手裝修的他，突然接到了樓上業(yè)主吳先生的電話，“5樓鄰居告訴我，他收房時(shí)發(fā)現(xiàn)客廳的樓板有開(kāi)裂的情況，裂縫最深有兩厘米，手指伸進(jìn)裂縫能輕松扣出水泥碎塊”。
由于樓上業(yè)主一直在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商如何處置，唐先生打消了立即裝修入住的念頭，等待最后的結(jié)果。沒(méi)想到2023年年初，他從吳先生處得知，由于拒絕進(jìn)行修復(fù)，最終開(kāi)發(fā)商同意了退房，“聽(tīng)說(shuō)退了本金利息，還有違約金，他們簽了保密協(xié)議”。
2月28日，唐先生帶著記者來(lái)到了自己購(gòu)買(mǎi)的商品房。記者看到房子天花板有些不同，客廳和幾個(gè)房間房頂掛網(wǎng)加固的痕跡明顯。
唐先生說(shuō)那些小孔是鑒定機(jī)構(gòu)檢測(cè)時(shí)留下的，“樓上業(yè)主原來(lái)跟開(kāi)發(fā)商維權(quán)時(shí)，請(qǐng)過(guò)專業(yè)的檢測(cè)公司進(jìn)行檢測(cè)，結(jié)果堪憂，這樣質(zhì)量的樓板，不就是我們樓下業(yè)主頭上的定時(shí)炸彈？”
鑒定結(jié)果：樓板板底配筋間距合格率僅20%
除了懸在頭頂?shù)奈粗[患，最讓唐先生憤憤不平的是，同一層樓板，兩戶業(yè)主的境遇卻各不相同，樓上業(yè)主順利退房后，樓下的唐先生也反復(fù)找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商，可得到的最終結(jié)果卻是拒絕退房，他覺(jué)得不太公平。
“我說(shuō)房子有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題并非沒(méi)有根據(jù)。”唐先生說(shuō)，他手里共有兩份房屋質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，是樓上業(yè)主吳先生和他分別起訴開(kāi)發(fā)商時(shí)，當(dāng)?shù)胤ㄔ何杏匈Y質(zhì)機(jī)構(gòu)所做的。
其中，吳先生獲得的房屋質(zhì)量鑒定結(jié)果為：房屋樓板混凝土芯樣抗壓強(qiáng)度不符合設(shè)計(jì)要求，鋼筋間距、保護(hù)層厚度、樓板平整度等不符合規(guī)范要求。
而唐先生獲得的鑒定結(jié)果為：地面樓板板底配筋間距合格率為20%，客廳地面樓板厚度小于設(shè)計(jì)值，地面樓板板底鋼筋保護(hù)層厚度合格率為70%，不符合規(guī)范要求。
“樓板鋼筋間距不合格，厚度和保護(hù)層也不符合規(guī)范，這難道還不能說(shuō)明房子偷工減料，存在重大安全隱患嗎？”唐先生表示，多年來(lái)，他多次找開(kāi)發(fā)商要求賠償和退房，可對(duì)方聲稱房屋經(jīng)過(guò)了有關(guān)部門(mén)驗(yàn)收，符合交付標(biāo)準(zhǔn)，只能進(jìn)行修復(fù)加固。
公開(kāi)信息顯示，宜春市“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)由宜春正創(chuàng)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)，施工單位為龍?jiān)ㄔO(shè)集團(tuán)有限公司。
2月28日，記者陪同唐先生來(lái)到樓盤(pán)售樓部了解情況，售樓部的工作人員表示，房子售出后產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，由物業(yè)聯(lián)系工程部負(fù)責(zé)。但該樓盤(pán)物業(yè)負(fù)責(zé)人在聯(lián)系工程部后告知記者，公司方面拒絕就唐先生的房屋質(zhì)量問(wèn)題接受采訪。
業(yè)主質(zhì)疑房屋驗(yàn)收監(jiān)管缺位
在采訪中，唐先生告訴記者，他所遭遇的房屋質(zhì)量問(wèn)題并非個(gè)例。
在唐先生手機(jī)上保存著一些業(yè)主拍攝的房屋質(zhì)量問(wèn)題圖片。記者注意到，類似的樓板開(kāi)裂現(xiàn)象，在其他業(yè)主購(gòu)置的商品房中也出現(xiàn)了。
同樣是2020年，小區(qū)業(yè)主張女士也在“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)花費(fèi)80余萬(wàn)元購(gòu)置了一套住房。她告訴記者，收房時(shí)房屋出現(xiàn)空鼓現(xiàn)象，緊接著客廳、臥室開(kāi)始有不同程度的開(kāi)裂，“只要往裂縫處倒水，水很快就會(huì)滲到樓下，我怎么敢住”。
張女士坦言，她曾多次針對(duì)房屋開(kāi)裂的情況進(jìn)行維修，但治標(biāo)不治本，造成交付已久的新房遲遲不能裝修。然而，張女士與開(kāi)發(fā)商交涉的結(jié)果與唐先生如出一轍，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)稱，房屋經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，符合交付標(biāo)準(zhǔn)，只修不賠。
“都說(shuō)經(jīng)過(guò)了層層驗(yàn)收，但我們房子里的裂縫都沒(méi)發(fā)現(xiàn)，實(shí)在說(shuō)不過(guò)去。”面對(duì)房子出現(xiàn)的問(wèn)題，唐先生和張女士等維權(quán)業(yè)主，始終想不通這樣的商品房是如何通過(guò)驗(yàn)收，并達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)的。
據(jù)了解，我省早在2010年就發(fā)布并執(zhí)行《江西省住宅工程實(shí)體質(zhì)量分套驗(yàn)收實(shí)施意見(jiàn)》（下稱《意見(jiàn)》），其核心是通過(guò)分套驗(yàn)收制度，對(duì)每套住宅及其公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能進(jìn)行專項(xiàng)檢查，保障購(gòu)房者合法權(quán)益。
值得一提的是，與《意見(jiàn)》同期發(fā)布的《住宅工程實(shí)體質(zhì)量分套驗(yàn)收表》中，就包含地面裂縫、空鼓，墻面和頂棚爆灰、空鼓、裂縫等驗(yàn)收內(nèi)容。
《意見(jiàn)》中還強(qiáng)調(diào)，各級(jí)工程質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對(duì)分套驗(yàn)收工作的監(jiān)督管理，及時(shí)公布交付工程分套驗(yàn)收結(jié)果。對(duì)分套驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)、將不合格的按合格驗(yàn)收的責(zé)任單位和責(zé)任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的按照有關(guān)法律、法規(guī)對(duì)責(zé)任單位和責(zé)任人進(jìn)行處罰。
為此，記者隨后又來(lái)到宜春市袁州區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局了解情況，盡管有多名業(yè)主都表示曾將“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)的房屋質(zhì)量問(wèn)題反映到該局，但工作人員回復(fù)記者稱，此前從未收到過(guò)相關(guān)投訴。
針對(duì)“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)部分房屋暴露出來(lái)的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主質(zhì)疑驗(yàn)收環(huán)節(jié)存在監(jiān)管缺位，該局以負(fù)責(zé)人外出為由婉拒了采訪。
律師：起訴退房面臨諸多難點(diǎn)
面對(duì)“正榮·悅玲瓏”樓盤(pán)業(yè)主的遭遇，江西法報(bào)律師事務(wù)所律師郭俊表示，以房屋質(zhì)量問(wèn)題為由起訴開(kāi)發(fā)商退房在司法實(shí)踐中并不常見(jiàn)，主要原因在于法律對(duì)退房條件設(shè)定嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)，且購(gòu)房者在舉證、鑒定等環(huán)節(jié)面臨多重難點(diǎn)。
“對(duì)于一般質(zhì)量問(wèn)題，法院通常判決開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任并賠償維修費(fèi)用。”郭俊稱，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條和第十條，購(gòu)房人僅在以下兩種情況下可主張解除合同：房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格以及質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用。“主體結(jié)構(gòu)鑒定程序復(fù)雜且成本高，若質(zhì)量問(wèn)題不成立，成本需要業(yè)主自行承擔(dān)。而嚴(yán)重影響正常居住使用的標(biāo)準(zhǔn)比較模糊，依賴法官自由裁量。”郭俊表示。
郭俊建議，遭遇房屋質(zhì)量問(wèn)題的業(yè)主應(yīng)及時(shí)拍照、錄像記錄質(zhì)量問(wèn)題，保留維修記錄和溝通證據(jù)，與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，要求開(kāi)發(fā)商修復(fù)并賠償損失。同時(shí)，還可向住建部門(mén)投訴，由其介入督促開(kāi)發(fā)商整改，“如果和開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，可向法院提起訴訟，根據(jù)實(shí)際情況，維護(hù)自身合法權(quán)益”。（文/圖 實(shí)習(xí)生章逸欣 全媒體記者吳強(qiáng)）
編輯：賈辛
校對(duì)：王小明
復(fù)審：吳旭