危舊店鋪改造被拆成毛坯房
南昌市師大南路一店鋪承租人投訴 律師：二房東若未告知改造產(chǎn)生的影響應(yīng)擔(dān)責(zé)
來源： 新法治報(bào) | 日期： 2024年10月24日 | 制作： 何山 | 新聞熱線： 0791-86847870
童先生所租店鋪?zhàn)兂闪嗣鞣?
近日，南昌市民童先生向新法治報(bào)反映，今年4月份，他在南昌市師大南路租用的店鋪被房東告知要進(jìn)行小范圍加固，需暫停營業(yè)，排除危房安全隱患。
可當(dāng)他再回到店里查看狀況時(shí)，發(fā)現(xiàn)約定的小范圍加固變成了全面拆除，原本裝修完備的店鋪已經(jīng)成了毛坯房狀態(tài)。事后，店鋪業(yè)主江西水泥有限責(zé)任公司南昌分公司（下稱“水泥公司”）拒絕對其損失進(jìn)行賠償。
對此，水泥公司表示，維修面擴(kuò)大是出于安全考慮，且已告知二房東。由于是口頭約定，三方對此事各執(zhí)一詞。
針對因危房改造對承租人造成的損失，律師表示，二房東應(yīng)舉證童先生知曉并同意危房改造可能造成的損失，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
投訴：店鋪被拆成毛坯房
“我開了幾年的店鋪，被房東改造后卻成了毛坯房，現(xiàn)在根本無法經(jīng)營。”近日，南昌市民童先生在自己的店鋪門前，向記者講述了他遭遇的困境。
據(jù)介紹，童先生的店鋪位于南昌市青山湖區(qū)師大南路3號(hào)院沿街，主要銷售零食，是2022年5月開始經(jīng)營的，由于師大南路臨近學(xué)校、居民區(qū)，店鋪的生意一直不錯(cuò)。
10月15日，記者在現(xiàn)場看到，童先生的店鋪已經(jīng)看不到昔日經(jīng)營的痕跡，格柵吊頂、墻壁燈箱、外墻玻璃都不見了蹤跡，只有粉刷一新的白墻和房頂，與常見的毛坯房并無二致，但店鋪房梁以及立柱能看到進(jìn)行了維修加固。
童先生說，這次意外的變故，跟危房改造有關(guān)。
童先生的店鋪是通過二房東謝先生租用的，租期至2025年5月29日，產(chǎn)權(quán)方為水泥公司。自今年4月份以來，水泥公司以房屋存在安全隱患為由，多次進(jìn)行了檢測。
“房東說自己的房子是危房，需要進(jìn)行改造，讓我暫停營業(yè)一段時(shí)間。”童先生告訴記者，他始終未見過相關(guān)的鑒定報(bào)告，曾有工作人員在店鋪的立柱打孔進(jìn)行檢測，但無人告知其結(jié)果。
最終，童先生與二房東謝先生以及水泥公司經(jīng)過多次協(xié)商后，同意了局部維修方案，主要維修商鋪北墻、西墻及一根立柱，工期約為一個(gè)月。
“我始終強(qiáng)調(diào)不能大面積改造，不要耽誤我做生意。”令童先生沒想到的是，6月初他將店鋪移交后，改造工程遲遲沒有動(dòng)工，直到他8月初來到店鋪查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場已經(jīng)被拆成了毛坯房狀態(tài)，原來店鋪安裝的卷閘門、風(fēng)幕機(jī)、射燈、監(jiān)控探頭等物品都不見了蹤影。
爭議：是否充分告知各執(zhí)一詞
“我發(fā)現(xiàn)改造面擴(kuò)大后，本想阻止，但是二房東一直跟我協(xié)商，說房東肯定會(huì)好好處理。”童先生表示，看見原有的裝修被破壞后，讓他難以接受，當(dāng)他到水泥公司協(xié)商賠償事宜時(shí)，對方僅提出可以延長租期，房租仍要正常支付，“這樣的條件，我無法接受，現(xiàn)在要開店，我重新裝修就要花十幾萬元，更何況租約就快到期了”。
為進(jìn)一步了解情況，記者隨即來到江西萬年青水泥股份有限公司（下稱“萬年青公司”）。據(jù)了解，水泥公司目前由該公司代管，萬年青公司資產(chǎn)管理部參與本次維修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范圍在施工之初就無法預(yù)估，施工方可能根據(jù)情況去進(jìn)一步維修，原本商定，如果因?yàn)槭┕さ⒄`了店鋪經(jīng)營，將按照施工時(shí)間給予童先生相應(yīng)的房租免除。
“施工方拆開吊頂后，發(fā)現(xiàn)情況超出預(yù)期，我們也通過謝先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租賃合同是與謝先生簽訂，后續(xù)的具體施工維修都是直接與謝先生對接，再由謝先生轉(zhuǎn)告童先生，但具體有沒有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租賃合同是和謝先生簽訂的，所以此次危房改造無法與童先生簽訂相應(yīng)的協(xié)議，只能通過謝先生去和童先生口頭協(xié)商。
“房屋改造的進(jìn)展，我都按公司要求告知了童先生，經(jīng)過他同意，施工隊(duì)才進(jìn)場施工的。”二房東謝先生在受訪時(shí)表示，水泥公司要求轉(zhuǎn)述的，他都通知了童先生，但始終未能出具相應(yīng)的記錄證明事先告知并取得童先生同意。
當(dāng)記者問及是否將店鋪小范圍改造變成全面改造的情況告知童先生時(shí)，謝先生則表示自己也并不了解施工情況，無法跟童先生確切表述。
隨后，記者展示了一段童先生交付前店鋪的視頻，視頻中店鋪的吊頂、燈具、燈箱廣告牌等一切完整，謝先生也承認(rèn)，這確實(shí)是童先生移交時(shí)的店鋪情況。
住建部門：對危房改造并不知情
記者注意到，在童先生的店鋪門前貼有一張《青山湖區(qū)房屋室內(nèi)裝飾裝修備案登記單》，童先生表示這正是此次危房改造工程申請的施工手續(xù)，他不明白為什么危房改造變成了裝修施工。
為此，胡女士則表示該店鋪確實(shí)屬于危房，之所以沒有對外出具鑒定報(bào)告，是因?yàn)槟壳暗脑u級(jí)是無法對外出租經(jīng)營，評估人員也告知不能對外出具。
據(jù)了解，童先生所租用的店鋪是水泥公司上世紀(jì)70年代末建成的，共有4層，原用于公司南昌辦事處辦公接待使用，后來逐步開始對外出租，童先生使用的底層商鋪樓上，被一家公司改造用作公寓出租，屬于公共人員聚集場所，安全隱患較大。
胡女士向記者提供了由江西省建材產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站有限公司出具的鑒定報(bào)告，鑒定報(bào)告表明“存在多處影響結(jié)構(gòu)安全的缺陷，房屋質(zhì)量不能滿足后續(xù)安全使用，存在老化，部分構(gòu)建材料強(qiáng)度低于現(xiàn)行國家規(guī)范最低要求”，但該報(bào)告并未將房屋的危險(xiǎn)性劃分等級(jí)。
按照《南昌市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即將鑒定報(bào)告或者相關(guān)信息送達(dá)委托人，并在24小時(shí)內(nèi)報(bào)送房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府房產(chǎn)主管部門；區(qū)（縣）人民政府房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到房屋安全鑒定報(bào)告或者相關(guān)信息之日起3日內(nèi)，向房屋使用安全責(zé)任人發(fā)出督促解除危險(xiǎn)通知書，提出對危險(xiǎn)房屋的處理意見和解除危險(xiǎn)期限。
那么，轄區(qū)內(nèi)存在不能滿足安全使用的房屋，屬地住建部門是否知情？
對此，南昌市青山湖區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作人員向記者確認(rèn)，未收到相關(guān)的鑒定報(bào)告，該名工作人員表示，危房改造要出具相應(yīng)的鑒定報(bào)告，一般情況下鑒定報(bào)告會(huì)對危房進(jìn)行明確危險(xiǎn)等級(jí)劃分。“如果報(bào)告中沒有明確劃分等級(jí)，只能說這個(gè)鑒定報(bào)告不太全面。”
對于危房改造的申報(bào)為何成為了房屋室內(nèi)裝飾裝修備案，胡女士并未給出明確解釋。
律師：二房東如舉證不能應(yīng)賠償
“目前，我們已經(jīng)停止了維修改造，等租賃合同到期再開展全方位的維修加固方案。”胡女士表示，維修改造的目的是為了安全考慮，施工隊(duì)不可能在不經(jīng)過承租方同意的情況下施工。
然而，對于店鋪的全面改造，童先生始終表示自己沒有得到通知，記者從謝先生處也未獲得相應(yīng)的溝通記錄。
童先生強(qiáng)調(diào)，這一次全面拆除改造給他造成了極大的損失，他不接受水泥廠所提出的減免房租的賠償方案，后續(xù)還會(huì)就賠償事項(xiàng)與水泥廠再協(xié)商，“我停業(yè)造成的經(jīng)營損失，以及再裝修的成本，房東都應(yīng)進(jìn)行合理的賠償”。
對此，江西法報(bào)律師事務(wù)所律師郭俊認(rèn)為，司法實(shí)踐中經(jīng)常存在“轉(zhuǎn)租”“二房東”等情況。在本起事件中，房東在修復(fù)危房期間，因修復(fù)工作給承租人造成損失，如裝修損失、店鋪無法正常營業(yè)等，實(shí)際轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。由于童先生是與二房東謝先生簽訂的租賃合同，相應(yīng)的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同中的具體條款向謝先生主張，“如果另有口頭約定，就需要轉(zhuǎn)租方承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，證明承租人童先生同意并知曉了改造工程對其產(chǎn)生的影響，如舉證不能，將承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”。
同時(shí)，郭俊強(qiáng)調(diào)，《南昌市房屋使用安全管理?xiàng)l例》規(guī)定，單位和個(gè)人不得出租危險(xiǎn)房屋或者將危險(xiǎn)房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營、公益事業(yè)活動(dòng)。如因“危房”而導(dǎo)致的租賃合同后續(xù)履行不能，合同各方責(zé)任認(rèn)定及法律后果承擔(dān)，需以具體案件情況中雙方過錯(cuò)程度作為判定依據(jù)。（文/圖 實(shí)習(xí)生熊風(fēng)雨 全媒體記者吳強(qiáng)）
編輯：何 山
校對：王小明
復(fù)審：程乘玉
審簽：羅 強(qiáng)
近日，南昌市民童先生向新法治報(bào)反映，今年4月份，他在南昌市師大南路租用的店鋪被房東告知要進(jìn)行小范圍加固，需暫停營業(yè)，排除危房安全隱患。
可當(dāng)他再回到店里查看狀況時(shí)，發(fā)現(xiàn)約定的小范圍加固變成了全面拆除，原本裝修完備的店鋪已經(jīng)成了毛坯房狀態(tài)。事后，店鋪業(yè)主江西水泥有限責(zé)任公司南昌分公司（下稱“水泥公司”）拒絕對其損失進(jìn)行賠償。
對此，水泥公司表示，維修面擴(kuò)大是出于安全考慮，且已告知二房東。由于是口頭約定，三方對此事各執(zhí)一詞。
針對因危房改造對承租人造成的損失，律師表示，二房東應(yīng)舉證童先生知曉并同意危房改造可能造成的損失，否則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
投訴：店鋪被拆成毛坯房
“我開了幾年的店鋪，被房東改造后卻成了毛坯房，現(xiàn)在根本無法經(jīng)營。”近日，南昌市民童先生在自己的店鋪門前，向記者講述了他遭遇的困境。
據(jù)介紹，童先生的店鋪位于南昌市青山湖區(qū)師大南路3號(hào)院沿街，主要銷售零食，是2022年5月開始經(jīng)營的，由于師大南路臨近學(xué)校、居民區(qū)，店鋪的生意一直不錯(cuò)。
10月15日，記者在現(xiàn)場看到，童先生的店鋪已經(jīng)看不到昔日經(jīng)營的痕跡，格柵吊頂、墻壁燈箱、外墻玻璃都不見了蹤跡，只有粉刷一新的白墻和房頂，與常見的毛坯房并無二致，但店鋪房梁以及立柱能看到進(jìn)行了維修加固。
童先生說，這次意外的變故，跟危房改造有關(guān)。
童先生的店鋪是通過二房東謝先生租用的，租期至2025年5月29日，產(chǎn)權(quán)方為水泥公司。自今年4月份以來，水泥公司以房屋存在安全隱患為由，多次進(jìn)行了檢測。
“房東說自己的房子是危房，需要進(jìn)行改造，讓我暫停營業(yè)一段時(shí)間。”童先生告訴記者，他始終未見過相關(guān)的鑒定報(bào)告，曾有工作人員在店鋪的立柱打孔進(jìn)行檢測，但無人告知其結(jié)果。
最終，童先生與二房東謝先生以及水泥公司經(jīng)過多次協(xié)商后，同意了局部維修方案，主要維修商鋪北墻、西墻及一根立柱，工期約為一個(gè)月。
“我始終強(qiáng)調(diào)不能大面積改造，不要耽誤我做生意。”令童先生沒想到的是，6月初他將店鋪移交后，改造工程遲遲沒有動(dòng)工，直到他8月初來到店鋪查看時(shí)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場已經(jīng)被拆成了毛坯房狀態(tài)，原來店鋪安裝的卷閘門、風(fēng)幕機(jī)、射燈、監(jiān)控探頭等物品都不見了蹤影。
爭議：是否充分告知各執(zhí)一詞
“我發(fā)現(xiàn)改造面擴(kuò)大后，本想阻止，但是二房東一直跟我協(xié)商，說房東肯定會(huì)好好處理。”童先生表示，看見原有的裝修被破壞后，讓他難以接受，當(dāng)他到水泥公司協(xié)商賠償事宜時(shí)，對方僅提出可以延長租期，房租仍要正常支付，“這樣的條件，我無法接受，現(xiàn)在要開店，我重新裝修就要花十幾萬元，更何況租約就快到期了”。
為進(jìn)一步了解情況，記者隨即來到江西萬年青水泥股份有限公司（下稱“萬年青公司”）。據(jù)了解，水泥公司目前由該公司代管，萬年青公司資產(chǎn)管理部參與本次維修改造的胡女士表示，危房改造涉及的范圍在施工之初就無法預(yù)估，施工方可能根據(jù)情況去進(jìn)一步維修，原本商定，如果因?yàn)槭┕さ⒄`了店鋪經(jīng)營，將按照施工時(shí)間給予童先生相應(yīng)的房租免除。
“施工方拆開吊頂后，發(fā)現(xiàn)情況超出預(yù)期，我們也通過謝先生告知了童先生要全面改造。”胡女士表示，最初的房屋租賃合同是與謝先生簽訂，后續(xù)的具體施工維修都是直接與謝先生對接，再由謝先生轉(zhuǎn)告童先生，但具體有沒有告知，她并不清楚。
胡女士坦言，由于水泥公司的租賃合同是和謝先生簽訂的，所以此次危房改造無法與童先生簽訂相應(yīng)的協(xié)議，只能通過謝先生去和童先生口頭協(xié)商。
“房屋改造的進(jìn)展，我都按公司要求告知了童先生，經(jīng)過他同意，施工隊(duì)才進(jìn)場施工的。”二房東謝先生在受訪時(shí)表示，水泥公司要求轉(zhuǎn)述的，他都通知了童先生，但始終未能出具相應(yīng)的記錄證明事先告知并取得童先生同意。
當(dāng)記者問及是否將店鋪小范圍改造變成全面改造的情況告知童先生時(shí)，謝先生則表示自己也并不了解施工情況，無法跟童先生確切表述。
隨后，記者展示了一段童先生交付前店鋪的視頻，視頻中店鋪的吊頂、燈具、燈箱廣告牌等一切完整，謝先生也承認(rèn)，這確實(shí)是童先生移交時(shí)的店鋪情況。
住建部門：對危房改造并不知情
記者注意到，在童先生的店鋪門前貼有一張《青山湖區(qū)房屋室內(nèi)裝飾裝修備案登記單》，童先生表示這正是此次危房改造工程申請的施工手續(xù)，他不明白為什么危房改造變成了裝修施工。
為此，胡女士則表示該店鋪確實(shí)屬于危房，之所以沒有對外出具鑒定報(bào)告，是因?yàn)槟壳暗脑u級(jí)是無法對外出租經(jīng)營，評估人員也告知不能對外出具。
據(jù)了解，童先生所租用的店鋪是水泥公司上世紀(jì)70年代末建成的，共有4層，原用于公司南昌辦事處辦公接待使用，后來逐步開始對外出租，童先生使用的底層商鋪樓上，被一家公司改造用作公寓出租，屬于公共人員聚集場所，安全隱患較大。
胡女士向記者提供了由江西省建材產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)站有限公司出具的鑒定報(bào)告，鑒定報(bào)告表明“存在多處影響結(jié)構(gòu)安全的缺陷，房屋質(zhì)量不能滿足后續(xù)安全使用，存在老化，部分構(gòu)建材料強(qiáng)度低于現(xiàn)行國家規(guī)范最低要求”，但該報(bào)告并未將房屋的危險(xiǎn)性劃分等級(jí)。
按照《南昌市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，經(jīng)鑒定為危險(xiǎn)房屋的，房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即將鑒定報(bào)告或者相關(guān)信息送達(dá)委托人，并在24小時(shí)內(nèi)報(bào)送房屋所在地的區(qū)（縣）人民政府房產(chǎn)主管部門；區(qū)（縣）人民政府房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到房屋安全鑒定報(bào)告或者相關(guān)信息之日起3日內(nèi)，向房屋使用安全責(zé)任人發(fā)出督促解除危險(xiǎn)通知書，提出對危險(xiǎn)房屋的處理意見和解除危險(xiǎn)期限。
那么，轄區(qū)內(nèi)存在不能滿足安全使用的房屋，屬地住建部門是否知情？
對此，南昌市青山湖區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作人員向記者確認(rèn)，未收到相關(guān)的鑒定報(bào)告，該名工作人員表示，危房改造要出具相應(yīng)的鑒定報(bào)告，一般情況下鑒定報(bào)告會(huì)對危房進(jìn)行明確危險(xiǎn)等級(jí)劃分。“如果報(bào)告中沒有明確劃分等級(jí)，只能說這個(gè)鑒定報(bào)告不太全面。”
對于危房改造的申報(bào)為何成為了房屋室內(nèi)裝飾裝修備案，胡女士并未給出明確解釋。
律師：二房東如舉證不能應(yīng)賠償
“目前，我們已經(jīng)停止了維修改造，等租賃合同到期再開展全方位的維修加固方案。”胡女士表示，維修改造的目的是為了安全考慮，施工隊(duì)不可能在不經(jīng)過承租方同意的情況下施工。
然而，對于店鋪的全面改造，童先生始終表示自己沒有得到通知，記者從謝先生處也未獲得相應(yīng)的溝通記錄。
童先生強(qiáng)調(diào)，這一次全面拆除改造給他造成了極大的損失，他不接受水泥廠所提出的減免房租的賠償方案，后續(xù)還會(huì)就賠償事項(xiàng)與水泥廠再協(xié)商，“我停業(yè)造成的經(jīng)營損失，以及再裝修的成本，房東都應(yīng)進(jìn)行合理的賠償”。
對此，江西法報(bào)律師事務(wù)所律師郭俊認(rèn)為，司法實(shí)踐中經(jīng)常存在“轉(zhuǎn)租”“二房東”等情況。在本起事件中，房東在修復(fù)危房期間，因修復(fù)工作給承租人造成損失，如裝修損失、店鋪無法正常營業(yè)等，實(shí)際轉(zhuǎn)租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。由于童先生是與二房東謝先生簽訂的租賃合同，相應(yīng)的賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同中的具體條款向謝先生主張，“如果另有口頭約定，就需要轉(zhuǎn)租方承擔(dān)一定的舉證責(zé)任，證明承租人童先生同意并知曉了改造工程對其產(chǎn)生的影響，如舉證不能，將承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”。
同時(shí)，郭俊強(qiáng)調(diào)，《南昌市房屋使用安全管理?xiàng)l例》規(guī)定，單位和個(gè)人不得出租危險(xiǎn)房屋或者將危險(xiǎn)房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營、公益事業(yè)活動(dòng)。如因“危房”而導(dǎo)致的租賃合同后續(xù)履行不能，合同各方責(zé)任認(rèn)定及法律后果承擔(dān)，需以具體案件情況中雙方過錯(cuò)程度作為判定依據(jù)。（文/圖 實(shí)習(xí)生熊風(fēng)雨 全媒體記者吳強(qiáng)）
編輯：何 山
校對：王小明
復(fù)審：程乘玉
審簽：羅 強(qiáng)